Grundstückbewertung f. Liegenschaftensteuer

Periodische Bewertung

Der Grundstückwert wird nicht jedes Jahr neu berechnet, sondern periodisch festgelegt:

  • Anwendung der Vermögenssteuer-Regeln
    • In der Regel werden Grundstücke in den Kantonen nach den für die Vermögenssteuer geltenden Bestimmungen bewertet
    • Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Liegenschaften werden meistens unterschiedlich bewertet
  • Bruttowert-Verwendung
    • Die Liegenschaftensteuer wird aufgrund des Bruttowerts des Grundstückes erhoben und damit ohne Schuldenabzug
  • Bewertungsgrundlage
    • Die Kantone stellen bei der Bewertung der Grundstücke ab auf
      • den Verkehrswert
      • den Ertragswert
      • eine Kombination der beiden
  • Verkehrswert
    • Als Verkehrswert gilt der Wert, der dem Grundstück beigemessen wird:
      • im wirtschaftlichen Tauschverkehr
      • bei Kauf und Verkauf unter normalen Verhältnissen
    • Es gilt dabei der Grundsatz von Angebot und Nachfrage
  • Ertragswert
    • Für die Berechnung des Ertragswertes landwirtschaftlicher Heimwesen werden unterschiedliche Methoden verwendet
    • Bei der sog. „Rohertragsmethode“ wird zunächst der Rohertrag des Grundstücks aufgrund der Bodenbeschaffenheit, des Bodenbenützungssystems und anderer Merkmale ermittelt und dann der erforderliche Betriebsaufwand abgezogen und so der verbleibende Reinertrag kapitalisiert
    • In anderen Kantonen wird demgegenüber eine direkte Einschätzung des Ertragswertes aufgrund von Erfahrungszahlen vorgenommen
    • Als Hilfsmittel für die Ertragsberechnung kann herangezogen werden
      • der Pachtzins herangezogen
      • der Verkehrswert unter Vornahme eines Abzugs
    • Vereinzelt werden auch andere Kriterien verwendet.

Bemerkung zu den nachfolgenden drei Untertitel der Grundstückbewertung:

  • Die nachfolgenden Informationen zur Bemessung der Grundstücke beziehen sich nur auf Kantone, welche eine ordentliche Liegenschaftssteuer kennen
  • Die Kantone AR, BS, LU, NW, OW, SH und UR, welche einzig eine sog. „Minimalsteuer“ erheben, werden deshalb bei den nachfolgenden Untertiteln zu den nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften und den landwirtschaftlichen Liegenschaften nicht behandelt.

Nichtlandwirtschaftliche Liegenschaften

Nichtlandwirtschaftliche Liegenschaften werden in den Kantonen mehrheitlich zum Verkehrswert besteuert.

Der Regelfall ist, dass der Kaufpreis als Verkehrswert der Steuer zugrunde gelegt wird.

Ist das Grundstück ganz oder teilweise unentgeltlich erworben worden oder haben sich die Verhältnisse seit dem Erwerb wesentlich geändert, so wird der Verkehrswert geschätzt, wobei angemessen berücksichtigt werden:

  • Landwert
  • Bauwert und
  • Ertragswert.

Die einzelnen Kantone berechnen den Steuerwert/amtlichen Wert folgendermassen:

  • Verkehrswert
    • AI
    • SG
    • TG
  • Mischwert aus Verkehrswert und Ertragswert
    • VS; dito, Gebäude werden jedoch aus dem Mittel des Verkehrswertes und des zweifachen Ertragswertes bewertet
    • GR;
  • Mischwert aus dem Verkehrswert und dem doppelten Ertragswert
    • FR
  • Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert
    • VD
  • Mischwert aus Verkehrswert und Ertragswert unter besonderer Berücksichtigung der Lage der Liegenschaften
    • BE
    • JU
  • Ertragswert unter Berücksichtigung des Substanzwertes. Grundstücke in der Bauzone werden aber zum Substanzwert besteuert
    • NE
  • 60 – 70 % des Marktwertes
    • TI
  • Wohngebäude
    • Wohnhäuser werden zum jährlichen Mietwert geschätzt und zu einem vom Regierungsrat jährlich festgesetzten Satz kapitalisiert
  • Geschäftsliegenschaften, unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum u.ä.
    • Bei diesen Grundstücken kommen besondere Kriterien zur Anwendung:
      • GE (siehe die dortigen Regeln)

Landwirtschaftliche Liegenschaften

Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften mit Einschluss der zu ihrer Bewirtschaftung dienenden Gebäude werden bewertet:

  • zum Ertragswert
  • in einigen Kantonen zum Ertragswert unter Mitberücksichtigung des Verkehrswertes
  • nach anderen Kriterien

Im Einzelnen erfolgt die Bewertung in den Kantonen wie folgt:

  • zum Ertragswert
    • AI
    • BE
    • FR
    • GE
    • GR
    • JU
    • NE
    • SG
    • TG
    • VD
  • zum Verkehrswert unter Berücksichtigung des Ertragswertes
    • VS (der massgebende Steuerwert beträgt 15 % des nach diesen Kriterien ermittelten Wertes)
  • zu 60 – 70 % des Marktwerts
    • TI
  • Bestimmte dieser Kantone besteuern landwirtschaftliche Grundstücke, die der Spekulation oder Kapitalanlage dienen, unterschiedlich
    • zum Verkehrswert
      • AI
      • SG
    • zum Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit
      • GR.

Selbstständige und dauernde Rechte

Für die im Grundbuch als Grundstücke aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte bestehen nur selten besondere Bewertungsvorschriften:

  • Landwirtschaftliche Liegenschaften
    • Die s+d Rechte, die mit einem Landwirtschaftsbetrieb verbunden sind und eine landwirtschaftliche Nutzung zum Gegenstand haben, sind wie landwirtschaftliche Grundstücke zu bewerten
  • Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke
    • Die s+d Rechte an nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken sind wie alle selbstständigen und dauernden Rechte zu bewerten.

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