Kettengeschäfte werden behandelt, wie wenn die einzelnen Rechtsgeschäfte auch formell so geschlossen worden wären:
- Definition
- Kettengeschäfte = Bei den Kettengeschäften handelt es sich um einen Vorgang, der die Abtretung des Rechts auf Erwerb eines Grundstücks beinhaltet
- Grundlagen
- Grundlage eines Kettengeschäfts ist ein Vertrag (Kaufvertrag, Kaufrechts-, Rückkaufrechts- oder Vorkaufrechtsvertrag) über eine Liegenschaft, der
- Verbreitung / Bedeutung
- Häufiger anzutreffender Vorgang als man erwartet
- Arten von Kettengeschäften
- Substitutionsklausel
- Substitutionsklausel zG des Käufers, der so den Verkäufer beim Verkauf an einen neuen Endkäufer vertritt
- Eintrittsrecht
- Recht des Käufers, das Kaufsgeschäft durch eine Drittpartei erfüllen zu lassen
- Substitutionsklausel
- Elemente
- Grundsatz
- In der Regel enthält ein Kettengeschäft zwei Rechtsgeschäfte:
- Rechtsgeschäft 1
- durch das eine Rechtsgeschäft wird die Verfügungsgewalt erworben (Kaufvertrag, mit dem Recht des Käufers, einen Dritten als Käufer eintreten zu lassen),
- Rechtsgeschäft 2
- mit dem anderen Rechtsgeschäft wird sie auf eine Drittperson übertragen (Kaufvertragsänderung, wonach der Eintretende neuer Käufer ist und das Kaufsgeschäft anstelle des bisherigen Käufers erfüllt); in der Regel wird der ursprüngliche Käufer separat mittels Entschädigung abgefunden
- Beurkundungs- und Handänderungsanzeige
- Über die Beurkundungs- und Handänderungsanzeigen des Notariates und Grundbuchamtes erfahren die Steuerbehörden von einem möglichen Kettengeschäft, werden der Sache nachgehen und die Immobilienhandel so steuerlich beurteilen, wie wenn die Verfügungsgewalt nicht über den Vertragseintritt zustande gekommen wäre
- Grundsatz
- Substitutionsklausel im (ersten, formellen) Verpflichtungsgeschäft
- Dem Erwerber wird dabei durch eine so genannte Substitutionsklausel ausdrücklich das Recht eingeräumt, einen Dritten in seine Rechtsposition eintreten zu lassen
- Recht des Dritten, einen Enderwerber zu suchen
- Dieser Dritte hat dann seinerseits die Möglichkeit, das obligatorische Geschäft ins Grundbuch eintragen zu lassen oder eine weitere daran interessierte Person als möglichen Käufer in den Kaufvertrag eintreten zu lassen
- Mehrere Personen als Erwerber in Folge
- Die Konsequenz, dass dank der Substitutionsklausel mehrere Personen als mögliche Erwerber nacheinander im selben Kaufvertrag auftreten können, bringt dem Geschäft bzw. Vorgehen den Namen «Kettengeschäft» oder «Kettenhandel» ein
- Rechtsgeschäftlich: Nur eine Handänderung
- Zivilrechtlich liegt in allen Fällen nur eine Handänderung vor, nämlich diejenige zwischen dem Verkäufer und demjenigen Erwerber, der sich letztendlich ins Grundbuch eintragen lässt
- Steuerliche Behandlung: Mehrere Handänderungen
- Die steuerrechtliche Behandlung der Kettengeschäfte ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich
- Kettengeschäft als wirtschaftliche Handänderung
- In aller Regel werden aber jene Kettengeschäfte, bei denen der Veräusserer die wesentlichen Teile der dem Eigentum innewohnenden Verfügungsrechte abtritt, als sogenannte «wirtschaftliche Handänderungen» betrachtet
- Jede Anwendung der Substitutionsklausel als eine (wirtschaftliche) Übertragung
- Die Besteuerung findet somit bei jeder Eigentumsübertragung statt, d.h. jedes Mal, wenn das die Substitutionsklausel beinhaltende „Dokument“ den Besitzer wechselt.
Literatur
- MÄUSLI PETER / OERTLI MATHIAS, Das Schweizerische Steuerrecht – Ein Grundriss mit Beispielen, 9., aktualisierte und überarbeitete Auflage, Muri b. Bern 2018, S. 282 f. , Ziff. 3.1.2
Weiterführende Informationen
Art. 12 StHG
1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
2 Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
a. die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
b. die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
c. die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
d. die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
e. die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19791, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
3 Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
a. Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
b. 2Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches3) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
c. Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
d. vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
e. Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
4 Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
a. die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
b. die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
5 Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.
1 SR 700
2 Fassung gemäss Anhang Ziff. 4 des BG vom 26. Juni 1998, in Kraft seit 1. Jan. 2000 (AS 1999 1118; BBl 1996 I 1).
3 SR 210
4 Fassung gemäss Anhang Ziff. 8 des Fusionsgesetzes vom 3. Okt. 2003, in Kraft seit 1. Juli 2004 (AS 2004 2617; BBl 2000 4337).
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