Kettengeschäfte

Kettengeschäfte werden behandelt, wie wenn die einzelnen Rechtsgeschäfte auch formell so geschlossen worden wären:

  • Definition
    • Kettengeschäfte =   Bei den Kettengeschäften handelt es sich um einen Vorgang, der die Abtretung des Rechts auf Erwerb eines Grundstücks beinhaltet
  • Grundlagen
    • Grundlage eines Kettengeschäfts ist ein Vertrag (Kaufvertrag, Kaufrechts-, Rückkaufrechts- oder Vorkaufrechtsvertrag) über eine Liegenschaft, der
  • Verbreitung / Bedeutung
    • Häufiger anzutreffender Vorgang als man erwartet
  • Arten von Kettengeschäften
    • Substitutionsklausel
      • Substitutionsklausel zG des Käufers, der so den Verkäufer beim Verkauf an einen neuen Endkäufer vertritt
    • Eintrittsrecht
      • Recht des Käufers, das Kaufsgeschäft durch eine Drittpartei erfüllen zu lassen
  • Elemente
    • Grundsatz
      • In der Regel enthält ein Kettengeschäft zwei Rechtsgeschäfte:
    • Rechtsgeschäft 1
      • durch das eine Rechtsgeschäft wird die Verfügungsgewalt erworben (Kaufvertrag, mit dem Recht des Käufers, einen Dritten als Käufer eintreten zu lassen),
    • Rechtsgeschäft 2
      • mit dem anderen Rechtsgeschäft wird sie auf eine Drittperson übertragen (Kaufvertragsänderung, wonach der Eintretende neuer Käufer ist und das Kaufsgeschäft anstelle des bisherigen Käufers erfüllt); in der Regel wird der ursprüngliche Käufer separat mittels Entschädigung abgefunden
    • Beurkundungs- und Handänderungsanzeige
      • Über die Beurkundungs- und Handänderungsanzeigen des Notariates und Grundbuchamtes erfahren die Steuerbehörden von einem möglichen Kettengeschäft, werden der Sache nachgehen und die Immobilienhandel so steuerlich beurteilen, wie wenn die Verfügungsgewalt nicht über den Vertragseintritt zustande gekommen wäre
  • Substitutionsklausel im (ersten, formellen) Verpflichtungsgeschäft
    • Dem Erwerber wird dabei durch eine so genannte Substitutionsklausel ausdrücklich das Recht eingeräumt, einen Dritten in seine Rechtsposition eintreten zu lassen
  • Recht des Dritten, einen Enderwerber zu suchen
    • Dieser Dritte hat dann seinerseits die Möglichkeit, das obligatorische Geschäft ins Grundbuch eintragen zu lassen oder eine weitere daran interessierte Person als möglichen Käufer in den Kaufvertrag eintreten zu lassen
  • Mehrere Personen als Erwerber in Folge
    • Die Konsequenz, dass dank der Substitutionsklausel mehrere Personen als mögliche Erwerber nacheinander im selben Kaufvertrag auftreten können, bringt dem Geschäft bzw. Vorgehen den Namen «Kettengeschäft» oder «Kettenhandel» ein
  • Rechtsgeschäftlich: Nur eine Handänderung
    • Zivilrechtlich liegt in allen Fällen nur eine Handänderung vor, nämlich diejenige zwischen dem Verkäufer und demjenigen Erwerber, der sich letztendlich ins Grundbuch eintragen lässt
  • Steuerliche Behandlung: Mehrere Handänderungen
    • Die steuerrechtliche Behandlung der Kettengeschäfte ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich
  • Kettengeschäft als wirtschaftliche Handänderung
    • In aller Regel werden aber jene Kettengeschäfte, bei denen der Veräusserer die wesentlichen Teile der dem Eigentum innewohnenden Verfügungsrechte abtritt, als sogenannte «wirtschaftliche Handänderungen» betrachtet
  • Jede Anwendung der Substitutionsklausel als eine (wirtschaftliche) Übertragung
    • Die Besteuerung findet somit bei jeder Eigentumsübertragung statt, d.h. jedes Mal, wenn das die Substitutionsklausel beinhaltende „Dokument“ den Besitzer wechselt.

Literatur

  • MÄUSLI PETER / OERTLI MATHIAS, Das Schweizerische Steuerrecht – Ein Grundriss mit Beispielen, 9., aktualisierte und überarbeitete Auflage, Muri b. Bern 2018, S. 282 f. , Ziff. 3.1.2

Drucken / Weiterempfehlen: