Beteiligungserwerb an Immobiliengesellschaft

Die Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft führt nicht immer zu einer Grundsteuerpflicht:

  • Definition
    • Immobiliengesellschaft =   Aktiengesellschaft, deren Zweck in der Regel das Halten, Verwalten, Nutzen und Vermarkten von Immobilien ist
  • Beherrschung durch die Anteilseigner
    • Die Anteilseigner an Immobiliengesellschaften haben ihre Herrschaftsrechte im Verhältnis ihrer Gesellschaftsanteile gemeinsam auszuüben
    • Von einer wirtschaftlichen Handänderung, d.h. von einer Übertragung der Herrschaftsrechte an einem Grundstück, kann nur dann gesprochen werden, wenn die Gesamtheit oder mindestens die Mehrheit der Gesellschaftsanteile veräussert wird
  • Übertragung der Beteiligung an Dritten
    • Mit der Beteiligungsveräusserung wird die Beherrschung der Gesellschaft und somit das Verfügungsrecht an den in der Veräusserung enthaltenen Grundstücken tatsächlich auf eine dritte Person übertragen
    • Solche Transaktionen werden der Grundstückgewinnsteuer unterworfen und zwar mit dem auf dem gesamten Grundbesitz der Immobiliengesellschaft anfallenden Gewinn (vgl. StHG 12 Abs. 2 Bst. a)
  • Übertragung einer Minderheitsbeteiligung an einen Dritten
    • Gesetzgeber
      • Eine Veräusserung von Minderheitsbeteiligungen können die Kantone gestützt auf StHG 12 Abs. 2 Bst. d als wirtschaftliche Handänderung der Grundstückgewinnsteuer unterstellen
    • Zusammenwirken mit Beherrschungsfolge für den Dritten
      • Sie unterliegt aber in den meisten Kantonen nicht der Grundstückgewinnsteuerpflicht, es sei denn, die Anteilsinhaber verschaffen in bewusstem Zusammenwirken dem Käufer praktisch die Eigentümerstellung an den Grundstücken, wenn dieser durch den Vorgang in den Besitz der Mehrheit der Anteile gelangt
    • Ausnahmen
      • In den nachgenannten Kantonen werden auch Minderheitsbeteiligungen von der Grundsteuerpflicht erfasst:
        • GE
        • LU
        • NE
        • VD
        • VS
      • Gewinne aus der Veräusserung von Minderheitsbeteiligungen unterliegen im Kanton LU nur dann der Grundstückgewinnsteuer, wenn diese ein Sondernutzungsrecht, zB Wohnrecht, an einer Wohneinheit verkörpern

Literatur

  • MÄUSLI PETER / OERTLI MATHIAS, Das Schweizerische Steuerrecht – Ein Grundriss mit Beispielen, 9., aktualisierte und überarbeitete Auflage, Muri b. Bern 2018, S. 282 f., Ziff. 3.1.2

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