Erwerbspreis

Grundsatz

Als Erwerbspreis gilt der Preis, zu dem der Veräusserer das nun weiterverkaufte Grundstück erworben hatte.

Definition Erwerbspreis

Der Erwerbspreis setzt sich im Normalfall zusammen aus:

  • Immobilien-Kaufpreis
    • Der Erwerbspreis ergibt sich aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag
  • + alle weiteren Leistungen des Käufers an den Verkäufer 

Weit zurückliegender Immobilienerwerb

Liegt der Liegenschaften-Erwerb weit zurück, ist es oft schwierig, wenn nicht unmöglich, den damaligen Kaufpreis festzustellen.

Schonende und vereinfachende Bestimmung des Erwerbspreises

Damit die Veräusserer von Altbesitz steuerlich nicht zu stark belastet werden und im Interesse einer effizienten Steuererhebung enthalten die meisten Steuergesetze in diesen Fällen Sondernormen für die Bestimmung des massgebenden Erwerbspreises:

  • Anstelle des ehemals effektiv bezahlten Kaufpreises wird als Erwerbspreis ein (besonderer) Steuerwert, den das Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt besass, zu Grunde gelegt.

Ersatzwerte nach gesetzlich festgelegten Anzahl Jahren

Dieser (besondere) Steuerwert wird berücksichtigt, welchen das Grundstück vor einer grundstückgewinnsteuer-gesetzlich festgelegten Anzahl Jahren hatte:

  • Vor mehr als 10 Jahren:
    • Steuerwerteinsetzung?
      • Es kann anstelle des Erwerbspreises auch der Steuerwert, den das Grundstück 10 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden:
        • SH
        • VD (sofern dieser nach dem Kauf ins Privatvermögen festgesetzt worden ist)
    • Erhöhter Steuerwert bei Eigenheimen?
      • Es kann anstelle des Erwerbspreises für Eigenheime und Eigentumswohnungen auch der um 30 % erhöhte Steuerwert, den das Grundstück 10 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies, eingesetzt werden
    • Bei Miethäusern
      • Bei Miethäusern gilt als Grundlage der Steuerwert 5 Jahre vor der Veräusserung, welcher ohne Erhöhung desselben eingesetzt werden kann:
        • GE
    • Bei einer überbauten Parzelle:
      • Die Anlagekosten können pauschaliert geltend gemacht werden, d.h. 65 % – 80 % des Verkaufserlöses, je nach Besitzesdauer:
        • AG
    • Bei überbauten und nicht überbauten Grundstücken:
      • Die Anlagekosten können pauschaliert (in Prozenten des Verkaufserlöses, je nach Besitzesdauer) geltend gemacht werden:
        • OW
  • Vor mehr als 15 Jahren:
    • Anstelle der Anlagekosten kann der Steuerwert, den das Grundstück wenigstens 4 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies, eingesetzt werden:
      • FR
  • Vor mehr als 20 Jahren:
    • Anstelle des Erwerbspreises kann in den nachgenannten Kantonen einen Wert, den das Grundstück 20 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies, eingesetzt werden,
      • Verkehrswert
        • AI
        • AR
        • BL
        • ZH
      • Schätzwert, den das Grundstück 20 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies
        • TI
      • Steuerwert, den das Grundstück (nur) des Privatvermögens 20 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies
        • TG
  • Vor mehr als 25 Jahren:
    • Steuerwert
      • Anstelle des Erwerbspreises kann der Steuerwert, den das Grundstück 25 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies, eingesetzt werden:
        • UR
    • Katasterwert
      • Anstelle des Erwerbspreises kann der Katasterwert, den das Grundstück 25 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies, eingesetzt werden:
        • NE
    • Verkehrswert
      • Anstelle des Erwerbspreises kann der Verkehrswert des Grundstücks von vor 25 Jahren in Anrechnung gebracht werden:
        • ZG

Vor mehr als 30 Jahren:

  • Katasterwert
    • Anstelle des Erwerbspreises kann der um 25 % erhöhte Katasterwert, den das Grundstück 30 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies, eingesetzt werden und bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, deren Katasterschätzungen ein Inkraftsetzungsdatum ab Januar 1989 haben, entfällt der Zuschlag von 25 %:
      • LU
  • Verkehrswert
    • Der Verkehrswert der Immobilie vor 30 Jahren kann in Anrechnung gebracht werden, wenn die massgebende Handänderung mehr als 30 Jahre zurückliegt:
      • GL
    • Falls kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen ist, bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert, den das Grundstück 30 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies:
      • SO
  • Offizieller Wert
    • Anstelle des Erwerbspreises, der offizielle Wert, den das Grundstück 30 Jahre vor seiner Veräusserung aufwies:
      • JU

Weiterführende Literatur

  • Akteneinsichtsrecht
    • RICHNER FELIX / FREI WALTER / KAUFMANN STEPHAN / MEUTER HANS ULRICH, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, N 225 zu § 220 StG ZH

Steuerwert-Anwendung

Der Steuerwert, welchen das Grundstück vor einem bestimmten, gesetzlich festgelegten Datum hatte, wird berücksichtigt.

  • Anstelle des Erwerbspreises wird der Realwert per 01.01.1977 eingesetzt, falls der Erwerb vor diesem Datum liegt:
    • BS

Bei nicht eindeutiger Feststellbarkeit

Kann der Erwerbspreis nicht eindeutig festgestellt werden, gelten in den nachgenannten Kantonen folgende Werte:

  • Verkehrswert, ev. Steuerschatzungswert
    • Es gilt primär der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs und falls der Zeitpunkt des Erwerbs nicht festgestellt werden kann, sekundär als Erwerbspreis der 25 Jahre vor der Veräusserung massgebende Steuerschatzungswert ohne Abzug:
      • SZ
  • Angepasste Güterschatzung
    • Anrechnung von 150 % der im Zeitpunkt des Erwerbs geltenden Güterschatzung:
      • NW
  • Vermögenssteuerwert
    • Es gilt als Ersatzwert für den Erwerbspreis der Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten Steuer begründenden Veräusserung:
      • GR
  • Verkehrswert, ev. älteste amtliche Verkehrswertschätzung
    • Es gilt der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs und kann der Zeitpunkt des Erwerbs nicht festgestellt werden, wird auf die älteste noch bekannte amtliche Verkehrswertschätzung, bzw. auf Begehren des Steuerpflichtigen auf den amtlichen Verkehrswert vor 50 Jahren abgestellt:
      • SG
  • Katasterwert von 1977
    • Anstelle des Erwerbspreises kann der Katasterwert vom 1.1.1977 eingesetzt werden:
      • VS
  • Katasterwert zum Erwerbszeitpunkt
    • Der Katasterwert der Liegenschaft zum Erwerbszeitpunkt:
      • NE.

Weiterführende Literatur

  • MÄUSLI PETER / OERTLI MATHIAS, Das Schweizerische Steuerrecht – Ein Grundriss mit Beispielen, 9., aktualisierte und überarbeitete Auflage, Muri b. Bern 2018

Drucken / Weiterempfehlen: