Besteuerung n. Gewinnherkunft

Geschäftsliegenschaften-Gewinne

Gemäss DBG 18 Abs. 2 und DBG 58 Abs. 1 lit. c sowie gemäss den Gesetzgebungen der Kantone AG, AI, AR, FR, GE, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, TG, VD, VS und ZG (StHG 8 und StHG 24 Abs. 1 lit. b) unterliegen diejenigen Kapitalgewinne der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer, die bei der Veräusserung von Immobilien erzielt werden:

  • aus Geschäftsvermögen
    • d.h. aus den Aktiva eines Selbständigerwerbenden oder einer juristischen Person
  • aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel
    • d.h. aus Gewinnen, die ein Immobilienhändler in Ausübung seines Berufes.

Gewerbsmässigkeit

Die Gewerbsmässigkeit wird bejaht, wenn die betreffende Tätigkeit über die blosse Vermögensverwaltung des Privatvermögens hinausgeht:

  • Gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist dies der Fall bei:
    • Geschäftsfälle-Häufung
    • Fremdkapitalnutzung
    • Einsatz spezieller Fachkenntnisse
  • Solche Kapitalgewinne werden zum übrigen Einkommen bzw. Gewinn hinzugerechnet.

Geschäftsimmobilien

Die Veräusserungsgewinne aus Immobilien des Geschäftsvermögens werden in den nachgenannten Kantonen mit der Sondersteuer erfasst:

  • BE
  • BL
  • BS
  • JU
  • NW
  • SZ
  • TI
  • UR
  • ZH

Privatliegenschaften-Gewinne

Bund

  • Bei der Direkten Bundessteuer (DBSt) sind Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens ausdrücklich steuerfrei (vgl. DBG 16 Abs. 3)

Kantone

  • Veräusserungsgewinne aus Grundstücken des Privatvermögens werden in sämtlichen Kantonen mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst
  • StHG 2 Abs. 1 lit. d schreibt den Kantonen vor, eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben; die Grundzüge dieser Steuer sind in StHG 12 bestimmt.

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel

Die Veräusserungsgewinne aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel werden in den nacherwähnten Kantonen mit der Sondersteuer erfasst:

  • BE
  • BL
  • BS
  • JU
  • NW
  • SZ
  • TI
  • UR
  • ZH

In bestimmten Fällen werden gewerbsmässig erzielte Gewinne von Immobilienhändlern jedoch trotzdem der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterstellt:

  • gewerbsmässig erzielte Gewinne, soweit der Erwerbspreis und die wertvermehrenden Aufwendungen den Einkommenssteuerwert übersteigen (d.h. im Umfang der wieder eingebrachten Abschreibungen):
    • NW
    • SZ
    • TI
    • UR
    • ZH
  • gewerbsmässig erzielte Gewinne, für den Fall, dass an den betreffenden Grundstücken wertvermehrende Arbeiten im Umfang von mindestens 25 % des Erwerbspreises ausgeführt wurden:
    • BE
  • Verkaufsgewinne aus land- und forstwirtschaftlichen Liegenschafen unterliegen zwingend der Sondersteuer (vorbehältlich der wiedereingebrachten Abschreibungen):
    • TG
  • Gewinne aus gewerbsmässigem Immobilienhandel als Teil des Geschäftsgewinns:
    • JU.

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